一大早，成都錦江區萬達廣場的張大爺就拉著鄰居朱大娘到辦稅服務廳來“對質”了…

        張大爺氣沖沖地直奔辦稅服務廳前臺，“為啥我倆收的租金一樣多，我交的稅卻比老朱高，農村人弄點錢容易嗎？”工作人員聽到張大爺的控訴，趕緊請他坐下把事情說一說。

        原來，張大爺和朱大娘是錦江區駐地的居民，去年年初，張大爺與某通訊公司簽訂了一年期的租房合同，將自己在鎮上的商鋪以900元/月的價格出租，商鋪占地面積50平方米，公司要求開具增值稅專用發票。

        碰巧的是，朱大娘也將自己在鎮上的住房以每月900元的價格出租給了某高科技公司一年，該公司租房是給技術員住宿使用，同樣要求開具增值稅專用發票。

        兩人在村里是街坊鄰居，一起串門聊天時，張大爺無意間發現，他和朱大娘都去地稅局開具了增值稅專用發票，自己竟然“多”繳納了一千多塊錢的稅款，這下讓他覺得氣不打一處來。

        同樣的租金，為啥偏偏難為我？

     聽到了張大爺的問題，納稅服務人員耐心給予了解答：同樣是出租房屋，張大爺出租的是商鋪，朱大娘出租的是住房，別小看了這個差別，繳稅可有大不同！

        一、根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第四條規定：房產稅的稅率，依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。

        二、《個人所得稅法》第三條第五款規定：特許權使用費所得，利息、股息、紅利所得，財產租賃所得，財產轉讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例稅率，稅率為20%。 

        三、特殊規定：

        （一）《關于營業稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅發票的通知》(稅總函〔2016〕145號): 增值稅小規模納稅人銷售其取得的不動產以及其他個人出租不動產，購買方或承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請代開增值稅專用發票。

        （二）國家稅務總局關于發布《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告（2016年第16號第四條）：其他個人出租不動產（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。

        （三）《財政部 國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）：

        （1）對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。 
        （2）對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。 
        （3）對個人出租住房，不區分用途，按4％的稅率征收房產稅，免征城鎮土地使用稅。

        （四）《財政部、國家稅務總局關于擴大有關政府性基金免征范圍的通知 》（財稅〔2016〕12號）：將免征教育費附加、地方教育附加、水利建設基金的范圍，由現行按月納稅的月銷售額或營業額不超過3萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業額不 超過9萬元）的繳納義務人，擴大到按月納稅的月銷售額或營業額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業額不超過30萬元）的繳納義務人。

        （五）《關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）：個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。

        計算方法:

    （本案例計算方法僅適用于其他個人出租不動產，向地稅局申請代開增值稅專用發票的情況。以下計算結果，省略計量單位元）

        01

        計算增值稅，假定為B   

        (兩人都需開具增值稅專用發票，故須繳納增值稅)

        計算公式

        出租住房

        應納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

        出租非住房

        應納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%

        朱大娘應納增值稅 B=（900×12）÷1.05×1.5%=154.29

        張大爺應納增值稅 B=（900×12）÷1.05×5%=514.29

        02

          計算城建稅，假定為C   

        （城建稅稅率因地區不同而有差異,此處以沂源縣為例，稅率為5%)

          朱大娘 應納城建稅        

          C=B×5%=154.29×5%=7.71

          張大爺  應納城建稅     

          C=B×5%=514.29×5%=25.71

        03

         計算印花稅，假定為D

        （合同金額/租金收入的0.1%）

        朱大娘 應納印花稅 D=0 (出租住房免征印花稅)

        張大爺 應納印花稅 D=10800×0.1%=10.8

        04

         計算房產稅，假定為E

        （出租住房房產稅稅率為4%；經營用房為12%）

         計算公式：

        (全部租金收入－實繳增值稅額)×房產稅稅率

         朱大娘 應納房產稅

          E=(10800-154.29)×4%=425.83

         張大爺 應納房產稅

          E=(10800-514.29)×12%=1234.29

        05

         計算城鎮土地使用稅，假定為F

        （城鎮土地使用稅稅率因地區不同而有差異,此處以沂源縣為例，每平方米4元）

        朱大娘 應納城鎮土地使用稅F=0（出租住房免征城鎮土地使用稅）

        張大爺 應納城鎮土地使用F=50×4=200

        難點：個人所得稅計算

        本案例個人出租住房與商鋪的

        稅負區別分析：

        納稅合計:

        朱大娘納稅合計=B+C+D+E+F+J=649.04

        張大爺納稅合計=B+C+D+E+F+J=1985.09

        因此,張大爺比朱大娘稅負高出了1336.05元。